Aprile 2022
L’introduzione dei bonus edilizi ed in particolare dell’esercizio delle opzioni di cessione del credito e sconto in fattura apportate dal DL 34/2020 hanno comportato alcune riflessioni non trascurabili sulla normativa fiscale correlata alle cessioni di immobili oggetto di agevolazioni fiscali.
Con riguardo alla compravendita di immobili ristrutturati per esempio, in molti si sono chiesti quale sia l’aliquota IVA corretta da applicare nei casi in cui la cessione sia imponibile.
Come è risaputo infatti, la compravendita di immobili, è soggetta ad IVA quando il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, ma l’aliquota può essere del 22%, del 10% oppure anche del 4% a seconda dei requisiti dell’acquirente e delle caratteristiche dell’immobile oggetto di cessione.
Nel caso degli immobili ristrutturati mediante demolizione e ricostruzione per esempio, il cui prezzo di cessione può essere interessato dal SismaBonus Acquisti al 110% l’aliquota del 22% è esclusa a priori visto che non possono essere oggetto di dette agevolazioni gli interventi effettuati su immobili di lusso, ma rimangono valide entrambe le altre ipotesi.
Per “immobili di lusso” si fa riferimento alle categorie catastali specificamente individuate dal legislatore: A/1, A/8 ed A/9.
Nel dettaglio si tratta di:
- Abitazioni di tipo signorile, ossia unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale (categoria catastale A/1);
- Abitazioni in ville, dove per tali devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario (categoria catastale A/8);
- Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (categoria catastale A/9).
Con riferimento ai Superbonus resta quindi da chiarire se in caso di cessione dell’immobile si debba applicare l’aliquota al 10% come tipicamente avviene per gli interventi di ristrutturazione ai sensi dell’art. 3 co.1 DPR 380/2001 lett. D) o al 4% previsto per le nuove costruzione.
In entrambi i casi è possibile infatti fruire dei benefici fiscali (ricordiamo che la demolizione e ricostruzione è l’unica fattispecie in cui anche le nuove costruzioni vengono premiate dal Legislatore).
Fino a poco prima dell’introduzione e conseguente focus mediatico sulle agevolazioni fiscali relative agli interventi edilizi, l’aliquota IVA veniva tipicamente applicata al 4% in tutti i casi in cui l’immobile oggetto di compravendita rappresentava la “prima casa” dell’acquirente, mentre si applicava al 10% molto meno frequentemente e solo negli altri casi residuali in cui acquirente ed immobile avevano delle preclusioni a priori (seconde case- immobili di lusso).
L’attenzione del Legislatore sulle ristrutturazioni e le nuove definizioni apportate dalle modifiche del Testo Unico dell’Edilizia dalla L.120/2020, hanno di fatto imposto riflessioni maggiori anche sulla configurazione del titolo abilitativo alla base degli interventi e le relative conseguenze fiscali in sede di compravendita.
Sul tema si è già espressa l’Agenzia delle Entrate chiamata in causa da un contribuente con l’interpello 564/2020.
Anche in caso di requisiti prima casa, se l’intervento da cui nasce l’unità immobiliare è di ristrutturazione edilizia secondo le Entrate va applicata l’aliquota del 10% in sede di compravendita.
La ratio alla base dell’interpretazione degli Uffici è influenzata dalla possibilità di sfruttare dei benefici anche da parte delle imprese di costruzione sugli interventi così configurati, nonostante incrementi di volume e modifiche sostanziali. Al contempo in tema di imposte indirette il Fisco non può che essere più rigido.
La posizione è condivisibile ricordando che l’aliquota fiscale IVA sulla compravendita non può non tener conto del titolo abilitativo sulla base del quale è sorto l’intervento e diventano in questi casi ininfluenti le fattispecie riconducibili alle caratteristiche soggettive del promissario acquirente.
