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Marzo 2021

La normativa del DL 34/2020 ha posto l’attenzione sulla figura giuridica del condominio.

Esso, infatti, risulta essere uno dei soggetti ai quali è riservata l’agevolazione fiscale del 110%, sia per la parte relativa alla riqualificazione energetica che per il miglioramento sismico.

Diversamente agli edifici unifamiliari però, oltre a monitorare limiti di spesa specifici e differenziati fra gli interventi sulle aree comuni e quelle sulle proprietà esclusive del singolo condòmino, in questi contesti si rende necessaria un’impostazione dei lavori ed un atteggiamento ancora più prudenziale prima di avviare il cantiere. Vediamo di cogliere qualche spunto derivante dalle pratiche che stiamo seguendo.

Il condominio è disciplinato dagli Art. 1117 e ss. del C.C. e vengono definite in primis le parti comuni che lo caratterizzano. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

Studio Stefani ed i professionisti di Stefani Piana & Partners seguono la redazione del visto di conformità e la consulenza fiscale ai fini del Superbonus 110%  anche per i condomìnii.

Se le unità strutturate e dotate di amministratore di condominio sono risultate fin dal principio più attive e predisposte ad affacciarsi a questa nuova agevolazione fiscale, grazie appunto al sostituto che abitualmente ne gestisce gli adempimenti amministrativi, economici e fiscali, e che è solitamente l’unico interlocutore coi professionisti e le aziende coinvolte nella pratica edilizia, lo stesso non può dirsi per quelle realtà condominiali di piccola dimensione.

Ricordiamo che il condomìnio interessato dall’agevolazione infatti, non è solo quello classico e tradizionale, ma consiste anche in strutture verticali di poche famiglie, o edifici plurifamiliari nei quali le unità che lo compongono non siano dotate di autonomia e indipendenza come definite ai sensi del Superbonus dal Legislatore- si veda il nostro articolo “110% - fra interpelli autonomia ed indipendenza”.

Si configurano quindi delle situazioni ibride nelle quali è necessario impostare correttamente gli interventi, in base all’articolata struttura di norme ma anche gestendo correttamente i rapporti fra condòmini laddove non vi sia l’amministratore a farlo.

Le realtà che ai sensi del Codice Civile non sono obbligate all’attribuzione del codice fiscale rappresentativo dell’edificio, i cd. condomìnii minimi, in tanti casi necessitano di un supporto diverso e finalizzato dapprima a superare la deliberazione assembleare pro interventi, a gestire i rapporti e le scelte con gli Istituti di Credito e a collaborare con i tecnici e gli addetti ai lavori.

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito fin dal principio, ed è stata molto chiara sulle modalità per farlo, che anche le realtà condominiali sotto le otto unità, possano accedere alle detrazioni potenziate al 110%.

Per farlo sostanzialmente esistono differenti modalità dal punto di vista pratico, le quali debbono essere valutate in sede preliminare agli interventi e non necessariamente rendono opportuno richiedere un codice fiscale o trovare un amministratore, cosa assai difficile di questi tempi poi.

In un caso operativo che stiamo seguendo per esempio, i condòmini si sono presentati del tutto convinti e allineati sulla volontà di fruire delle agevolazioni fiscali, ma seppure sul lato tecnico e di progettazione dei lavori fossero a buon punto, hanno paventato l’esigenza di gestire a monte il progetto, formalizzando i rapporti fra di loro, l’impostazione economico finanziaria dell’opera e definendo già la corretta modalità di ripartizione e sostenimento delle spese che porteranno alle detrazioni.

Laddove un condòmino sia disposto a sostituirsi ai “colleghi” per gli interventi sulle parti comuni, tema esplicitato favorevolmente dalla circolare Ade 30E del 2020, è necessario sgomberare dubbi legati alle responsabilità del singolo, alla documentazione da produrre, anche semplicemente alle corrette modalità di pagamento fra condòmini o all’accensione di un nuovo conto corrente specificatamente dedicato all’intervento.

Laddove manchi a monte un accordo preventivo con un istituto di credito, o le situazioni reddituali dei vicini siano fra loro molto diverse, tanto da giustificare volontà differenti in esito agli stessi interventi agevolabili, è determinante impostare il progetto con confronto preventivo fra gli stessi ed i professionisti esperti di questa materia.

E’ fondamentale inoltre stabilire eventualmente quali e quanti interventi non potranno essere assorbiti completamente dalla portata agevolativa della norma, partendo dalle spese tecniche che troppo spesso si considerano agevolabili in qualsiasi caso, al fine di garantire trasparenza ed un clima collaborativo all’interno del mini condominio fin dalle fasi embrionali del progetto.

Proprio in questi casi, al di là della redazione del visto di conformità finale, in qualità di dottori commercialisti abilitati, i professionisti di studio Stefani e Stefani Piana & Partners hanno visto confermate le prime impressioni ottenute sul campo già diversi mesi or sono in ambito 110%: si rende necessario creare un tavolo di confronto fra le varie figure professionali coinvolte (direttore lavori, termotecnico, architetto, ingegnere strutturista, dottore commercialista e banca) ed il committente, per impostare fin dal principio, nel modo corretto, l’iter degli interventi e poterlo correggere laddove vi fossero dei dubbi, in una materia in cui è veramente difficile non averne.

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