Maggio 2016
Intervista col Dott. Claudio Stefani, titolare di Studio Stefani Dottori Commercialisti
Dott. Stefani, può spiegare cosa si intende per gestione degli immobili?
Per gestione degli immobili intendiamo tutte quelle attività connesse con l’acquisto, la gestione ordinaria, la trasformazione, il miglioramento ed il cambio di destinazione degli immobili nonché la relativa cessione. Naturalmente in queste fasi intervengono anche le agenzie immobiliari per la ricerca dell’interlocutore ed i professionisti tecnici (ingegneri, architetti e geometri) per la progettazione e gestione delle pratiche edilizie e delle costruzioni. Il commercialista è il supporto economico-giuridico-contabile di tutte le operazioni.
Potrebbe essere più concreto e fare degli esempi pratici?
L’esempio pratico è quello dell’imprenditore che deve costruire il proprio fabbricato industriale. Il commercialista interviene nella fase decisionale per rispondere alle seguenti domande: compriamo un immobile pronto o provvediamo alla sua costruzione? Se provvediamo alla sua costruzione, acquistiamo il terreno già edificabile o previo accordo con l’ente pubblico, acquistiamo un terreno agricolo e provvediamo alla sua lottizzazione, da soli o con un gruppo di altri industriali? In quest’ultimo caso per la gestione delle operazioni utilizziamo un consorzio di lottizzazione od una associazione di imprese? E’ evidente che per rispondere a tutte queste domande occorre conoscere tutte le opzioni più vantaggiose per l’imprenditore, i tempi dell’intervento, i capitali disponibili, le necessità di finanziamento, mutuo o leasing immobiliare. Scelta fondamentale e strategica è la decisione a chi intestare la proprietà dell’immobile. Alla società operativa, ad una società immobiliare ad hoc, alla sfera privata dell’imprenditore o ad un parente/affine (figli/moglie).
Per rispondere a queste domande occorre tener conto degli effetti fiscali, civilistici o patrimoniali che ogni decisione comporta.
Si tratta quindi di scegliere le strategie e poi nella fase operativa?
Nella fase operativa il commercialista interviene per la contrattualistica, per la valutazione, per la gestione fiscale delle operazioni, per l’amministrazione degli immobili.
Non fate da supporto al risparmiatore che intende investire il proprio capitale negli immobili?
Certo, si tratta probabilmente delle operazioni che danno più soddisfazioni. In questo caso l’investimento viene diretto verso i cosiddetti immobili da reddito. Previo incarico ad alcune agenzie immobiliari, in questo caso viene individuato l’immobile già locato che meglio si presta a garantire nel tempo un’importante rivalutazione (per quanto possibile in questi tempi di crisi) e consenta di ottenere una rendita da locazione idonea e soddisfacente, al netto del carico fiscale e gestionale dell’immobile. Dopo l’individuazione occorre fare le solite valutazioni ai fini dell’intestazione della proprietà, del finanziamento, della bontà del contratto di locazione in corso, della relativa durata, della solvibilità attuale e prevedibile futura del conduttore dell’immobile…
Da quanto mi dice mi sembra di capire che preferisce l’investimento immobiliare a quello finanziario?
Rispondendo a questa domanda oggi, dopo quello che è avvenuto a livello mondiale nel settore finanziario e mobiliare, mi sembra di sparare sulla Croce Rossa. In effetti è ero che non ho mai visto di buon occhio la finanza e i suoi giuochi. Il mio professore di Economia del Mercato Mobiliare, ahimè quasi 40 anni fa, ad ogni lezione ripeteva che si stava parlando di “carta” e che il valore di quella “carta” dipendeva dalle decisioni degli amministratori della società, che facevano innanzitutto i loro interessi. E’ vero che in teoria l’investimento finanziario è il migliore possibile perché consente l’immediato disinvestimento in caso di necessità. In pratica questa possibilità teorica comporta il rischio di perdite ingenti del patrimonio. Poiché il mio compito nei confronti del cliente è quello di cercare di massimizzare il patrimonio a medio e lungo termine, considero l’investimento finanziario troppo rischioso e propendo per quello immobiliare. Poi naturalmente la scelta finale spetta al cliente. Occorre considerare che data l’attuale grande crisi del settore immobiliare, l’investimento è in questo momento molto conveniente, ben al di sotto del costo di costruzione e quindi la successiva rendita sul capitale investito è molto conveniente.
Non è che l’investimento immobiliare in questo momento stia attraversando un particolare momento favorevole.
E’ vero, anche il settore immobiliare ha in questo momento enormi difficoltà. Il settore immobiliare soffre soprattutto per le difficoltà di vendere determinate dal clima di incertezza conseguente alla grave crisi economica in cui si trova l’economia. Le perdite di valore sono ad oggi rispetto agli acquisti pre-crisi molto rilevanti, gli immobili a reddito acquisiti con certi principi e con la giusta analisi preventiva, continuano comunque a garantire il solito reddito. In grande crisi è il settore speculativo immobiliare che non riesce più a vendere immobili costruiti risparmiando e speculando su tutto per ottenere redditività esagerate. E’ evidente inoltre che oggi immobili costruiti con metrature che li rendono più simili a “gabbie” piuttosto che ad abitazioni, in un momento in cui gli extracomunitari non sono più sicuri del proprio impiego, rimangono invenduti e le redditività prospettate sono e saranno completamente disattese.
Ma dal suo punto di vista del mercato, si muove qualcosa oppure è tutto fermo?
Il ciclo economico del settore immobiliare è molto lungo, così che dalla decisione di investimento alla fine dei lavori i tempi sono sempre lunghi. Se devo valutare dalle iniziative in corso, quindici anni fa il mio studio è arrivato a seguire 16 consorzi di lottizzazione contemporaneamente, oggi è uno soltanto. Così anche per le costruzioni in corso, sono il 10% rispetto a dieci anni or sono. Sta perdendo del tutto interesse la speculazione spinta e le società immobiliari più accorte si stanno rendendo conto che esiste un’etica del lavoro che consiglia loro di guardare meno al breve termine e più alle garanzie e sicurezze del medio e lungo termine, costituite dalla qualità del prodotto.
